对城市发展不同阶段中已有的城市资源，包括已有建筑、景观与城市设施进行重新改造和利用，正在全世界范围内得到越来越多的关注，特别是伴随可利用土地的减少，城市功能从已往单纯的分离逐渐变为多功能复合使用，在旧城的更新改造和再生中，“转变”（transformation）、再生（revitalization）、插入（infill）、适应性再利用（adaptive reuse）成为近几十年欧美等发达国家城市建设的主体，旧有城市产业用地，废弃用地、旧城历史特色街区的更新与改造，进入了一个功能提升和环境内涵品质全面完善的历史新阶段。其中对城市旧有功能与城市新的发展目标和环境现实的适应性再利用，特别是对一些未充分利用和已废弃的城市土地改造为各类景观用地，则是城市发展阶段面临的一个全新要求，著名的有美国C＆O运河（Potomac River， C＆O Canal Washington，D.C）改造为国家历史公园，德国海尔布隆市砖瓦厂公园（Ziegeleipark，Karl Bauer，Jorg Stotzer）以及Richard Hagg的美国西雅图煤气厂公园（Gas Work Park）和巴黎贝西公园、拉维莱特公园、雪铁龙公园等。通过对城市中这些有缺陷空间的积极改造，从而赋予其新的生机和活力，并促进该地区的整体协调发展。

　　党的十六届三中、四中全会明确提出了以人为本、全面协调可持续发展的科学发展观。特别是对于我们这一个人口众多、资源紧张的国度，如何从可持续发展角度去重新诠释、评价城市中许多再生资源适应性再利用则是目前我国城市规划急需解决的问题。武汉市政府为贯彻落实党的十六届三中、四中全会关于树立和落实科学发展观的重要精神，对位于城市重要功能区内的可利用资源进行了全面的改造和清理，并以“大力发展循环经济，坚持集约发展、清洁发展、安全发展和可持续发展，构建资源节约型和环境友好型社会，促进社会和谐，建设最适宜创业和居住的城市建立节约型城市”为规划目标，进行了城市功能适应性再利用的实践与探索，其中武汉市长春观公园的规划建设是构筑节约型城市、提高土地利用效益、实践城市功能再利用的范例之一。

　　一、项目背景

　　众所周知，武汉市的蛇山与黄鹤楼、龟山、长江一桥构成武汉山水园林城市的意象中心，成为中心城区重要景观地带。 其中约2公里长的蛇山历史上曾经 “寒花媚幽石，疏林带高阁”，自然风光秀美，历史古迹众多，是城市中心区天然的大花园。目前蛇山上现存的古迹有翻建的黄鹤楼建筑群、辛亥革命纪念碑、岳飞亭、抱冰堂、龙华禅寺、长春观等，首义辛亥革命的历史遗迹辛亥革命武昌起义纪念馆就位于蛇山南麓，从黄鹤楼古建筑群——首义文化遗址——长春观，蛇山恰似一条历史文化游廊，成为城市中心游览胜地。但是随着城市建设的发展，大量历史建筑被拆损，蛇山山体渐遭侵蚀，建筑上山、人进林退，蛇山（南麓）几乎淹没在无序的城市建筑之中，失去了自然的风采，自然生态和旅游功能受到破坏。如何保护并利用好蛇山自然景观旅游资源，构建和谐社会，武汉市政府经充分的研究后，决定对蛇山区域进行环境改造和功能更新，一期改造范围为位于蛇山之尾的紧临长春观中山路东西两地块，规划建设长春观公园。

　　二、项目概况

　　长春观公园项目用地正处于蛇山山体尾部，地理景观区位重要。公园用地东临道教圣地长春观，南临东西向的城市干道武珞路，北临京广铁路，著名的旅游景点黄鹤楼位于公园用地的西面。城市南北向干道路中山路将用地分为东西两段，因此长春观公园用地范围包括中山路以东地块和中山路以西地块。

　　中山路以东地块现状为较早出让的高层写字楼项目用地，用地面积约7400平方米，因用地内建设高层写字楼受到市场及交通制约影响，用地内建筑建成半地下两层停车库后，一直处于停工状态，造成了土地资源的闲置和浪费，景观面貌也较差；中山路以西地块用地面积约4120平方米，用地内现为密集的1-2层破旧民宅，侵占了蛇山山体，建筑质量和景观环境较差。

　　中山路东西两地块历史上都属于蛇山山体部分，建筑上山后，对山体造成破坏，并对旅游景点黄鹤楼与长春观造成了空间上的阻隔，现状使用功能已不符合所在区域的发展要求，因此如何对用地赋予新的使用功能，保护并提升蛇山自然生态环境并符合区域新的发展需要，市政府决定通过土地储备、土地置换等土地管理策略，将两地块收回，建设绿化公园。对中山路以西地块内建筑进行拆迁，修复山体，种植特色景观树，营造蛇山自然生态景观。对中山路以东地块，本着节约资源，变废为宝，适应性再利用的原则，对用地内遗留的半地下建筑进行功能改造，顶部覆土植绿，建设多功能公园。

　　三、规划目标与原则

　　区域整体性原则——强化山体自然生态景观，实现自然景观和历史人文景观的结合，黄鹤楼公园与长春观旅游资源和的整合。

　　多功能效益原则——公园的建设要体现自然生态特色、区位特色和时代生活特色，改善城市景观形象，满足市民休闲、娱乐、游览的多功能要求，形成经济、社会、文化、生态的整体最大效益。

　　节约性原则——尊重场地现状，合理利用现有场地资源。

　　再利用原则——结合周边区域功能需求，对用地内现状建筑进行功能再利用，实现规划的可操作性和实施性。

　　四、功能定位分析

　　为促进人与自然环境的协调，构建和谐社会，武汉市政府对蛇山进行了整合规划，以“显山透绿、生态优先”为规划原则，规划由多个主题景区构成蛇山自然山体景观轴线，将蛇山真正建成为一处开放性的城市绿化游览空间。

　　长春观公园用地位于原生态林区和长春观文化景区之间，其景观定位应是长春观人文景观与蛇山山体自然景观之间的景观过渡区；其功能定位应体现休闲、娱乐、游览的复合型功能，与长春观宗教旅游功能和蛇山休闲旅游功能相衔接，共同形成一个旅游观光带。

　　五、规划构思

　　（1）、现状建筑的适应性再利用中山路以东地块现状遗留建筑为半地下两层，原设计的功能为高层办公楼的大堂入口和地下停车库。规划结合遗留建筑构造情况，以节约资源、变废为宝为原则，对其进行保留并加以改造，赋予新的使用功能。在综合考虑蛇山尤其是长春观旅游停车配套设施缺乏的情况下，将遗留的建筑改为半地下一层（餐饮设施和服务用房）和地下两层车库。另外在建筑顶部进行覆土植绿，形成东北高、西南低公园绿地的同时，还有利于建筑节能，减少建筑内部冬夏两季的能源消耗。

　　（2）、空间资源的适应性再利用中山路以东地块现状用地地形北低南高，高差约有3.9米。地块内现状遗留建筑北面高出地面4.5米，南面高出地面0.6米。结合场地现状高差情况，规划保留并合理利用场地高差特点，营造了由地面绿化空间、半地面建筑空间与地下停车空间形成的多重立体空间，提高了土地的利用效率。其中地面绿化空间的规划考虑到用地位于城市主干道的交叉口，人行流量较大，规划中考虑人流的通行和视线景观需求、游人活动需求等因素，将地面绿化空间分为花卉绿化平面、硬质景观平面、游人活动平面三个互相叠加，穿插渗透的平面立体化使用空间。

　　（3）、合理高效的交通组织为整合黄鹤楼、蛇山和长春观旅游资源，规划注重组织合理高效的步行系统。利用现状用地的高差、人工堆土的高度以及现状铁路桥的地形特点，组织一条从蛇山（中山路以西地块）到中山路以东地块，再到长春观的空中步行系统，以解决蛇山、公园与长春观三个景点游客人行通达问题，实现游客步行路线与城市车行路线的分流。

　　（4）、多功能效益的体现公园的规划以资源适应性再利用，提高复合功能为核心，实现了经济、社会、生态、文化的整体最大效益。首先公园的建设实现了人与自然的和谐共生，恢复了蛇山山体，延续了绿化生态廊道，净化城区空气、保持生物多样性、提供休闲游览的绿色公共场所等方面来说都具有重大的生态和社会效益。其次通过建筑改造产生了新的经济效益，以规划的长春观公园为联系纽带整合了黄鹤楼、首义文化遗址、蛇山、长春观旅游资源，让蛇山历史文化融入现代文明，实现了经济和文化效益的融合。

　　六、结语

　　长春观公园规划作为蛇山的启动工程，通过规划手段，结合土地经营，实行土地置换政策，对用地进行功能更新，使其适应并符合区域功能发展的需要，提高城市土地利用效率，优化中心城区空间布局，改善了城市面貌，实现了人与自然的和谐发展，为建设节约型城市提供了操作性强、具有指导意义的途径和方法。特别是在中国特定的城市化历史背景下，构筑各类城市功能用地的适应性再利用的理论架构，经由实践层面的实例研究与探索，总结经验提出具体适用的改造方法无疑具有重要理论意义和应用前景。当然，对于这样一个复杂命题，还需从政治、社会、经济以及可操作等各方面予以研究，因为这些因素在项目实践中往往起到非常关键作用。